Mietrecht News
BGH: Kein Schadensersatzanspruch durch Nichtraucherschutzgesetz
Der XII. Zivilsenat des BGH hat enstchieden, dass das durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführte Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes führt.
Read more...Verwirkung von Nachzahlungsansprüchen bei Betriebskostenabrechnung
Rechnet der Vermieter zwar über die Betriebskosten ab, verzichtet dieser aber über einen Zeitraum von mehreren Jahren auf eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter auch in Zukunft keine Nachforderungen ihm gegenüber geltend macht.
Read more...BGH: Zulässigkeit der Klage auf zukünftige Leistung
Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gem. § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen (BGH, Urt. v. 4.5.2011 - VIII ZR 146/10).
Read more...Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht
Vertragsklauseln, die dem Mieter vorschreiben, wie die Ausführung der Reparaturen vorzunehmen ist, können auch in Gewerbemietverträgen unwirksam sein.
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Wohnflächenabweichung gilt auch für Mieterhöhung / Betriebskostenabrechnung
Das AG Hamburg führt die Rechtsprechung des BGH zur Berücksichtigung der in einem Mietvertrag angegebenen Wohnfläche im Hinblick auf eine tatsächliche Abweichung auch in Zusammenhang von Mieterhöhungsverlangen und Nebenkostenabrechnungen weiter fort.
Wie der BGH wiederholt entschieden hat, liegt in der Angabe von Wohnfläche im MIetvertrag nicht lediglich eine rechtlich unverbindliche Beschreibung der Wohnung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung vor. An eine derartige Vereinbarung müssen sich Vermieter und Mieter grundsätzlich festhalten lassen.
Ein solches Festhalten an der Beschaffenheitsvereinbarung ist jedoch dann als unzumutbar anzusehen, wenn eine Flächendifferenz von mehr als 10 % gegeben ist. So hat er BGH eine Minderung nur dann als begründet angesehen, wenn eine Flächenabweichung über 10 % liegt, weil nur dann ein unerheblicher Mangel gegeben sei.
Diese Grenze ist auch zur Beurteilung der Frage heranzuziehen, ob den Parteien des Mietvertrages bei der Ducrhführung des Vertrages die Nachteile zuzumuten sind, die sich daraus ergeben, dass die im MIetvertrag vereinbarte Fläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. In diesem Sinne hatte der BGh bereits mit Urteil vom 23. Mai 2007 entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen die verinbarte und nicht die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn eine Flächenabweichung unter 10 % vorliegt.
Das Amtsgericht Hamburg folgt dieser Auffassung, die im Hinblick auf die bisherige REchtssprechung des BGH konsequent ist, woraus sich ergibt, dass die 10 % Grenze auch im Bereich der Nebenkostenabrechung zu berücksichtigen ist.
Das Amtsgericht Hamburg hat die Berufung gegen dieses urteil gem. § 511 IV ZPO zugelassen, da die Sache nach seiner Ansicht "grundsätzliche Bedeutung" hat. Die Berufung wird beim LG Hamburg zum AZ 307 S 162/10 geführt.
Hier bleibt nunmehr abzuwarten, ob sich das Berufungsgericht der Beurteilung anschließt.
AG Hamburg, Urteil vom 30.11. 2010 - 48 C 377/10 (nicht rechtskräftig)
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Infos Mietrecht:
Mietrecht
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Die Überprüfung und Gestaltung von Mietverträgen im Bereich des Wohnraummietrechts sowie des gewerblichen Mietrechts unter Berücksichtigung der individuellen Interessen und Ziele unserer Mandanten ist dabei nur einer unserer Tätigkeitsbereiche. Eine vernünftige Vertragsgestaltung hilft, so manche gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Aber auch im Bereich der außergerichtlichen und gerichtlichen Auseinandersetzung im Zusammenhang mit Mietverträgen aller Art sind wir gern Ihr Ansprechpartner. Zu unseren Mandanten gehören Mieter, Pächter, Vermieter, Verwalter, Makler sowie Wohnungs- und Immobilieneigentümer.
Borgelt & Partner unterstüzen Sie gern bei Fragen des Mietrechts. Insbesondere bieten wir Hilfestellung bei folgenden Problemfeldern:
Weitere Themengebiete sind:
• Recht der Wohnraummietverhältnisse
• Recht der Gewerberaummietverhältnisse
• Wohnungseigentumsrecht
• Maklerrecht
• Immobilienrecht
• Vertragsgestaltung
• Prüfung und Gestaltung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen
• Kündigungen
• Forderungsmanagement und Zwangsvollstreckung
Mietverhältnis
Das Mietverhältnis beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrages und endet mit dem Ablauf der Zeit für das es eingegangen ist oder im Falle einer Kündigung mit dem Ablauf der Kündigungsfrist.
Rechtliche Relevanz und die damit einhergehenden Problematiken finden sich vor allem in den Mietverhältnissen über Wohnraum oder Geschäftsraummieten wieder.
Unter Wohnraummietrecht sind Mietverhältnisse über Wohnraum nach der Einstufung des Bürgerlichen Gesetzbuches solche Mietverhältnisse über Räume, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Zum Wohnen gehört zum Beispiel die Führung eines Haushalts, Einnahmen von Mahlzeiten, das Waschen der Wäsche, die Vornahme gesellschaftlicher Kontakte, das Schlafen, sowie die Ausübung beruflicher Tätigkeiten ohne Außenwirkung.
Geschäftsräume hingegen sind alle Räume, die zu anderen Zwecken als Wohnzwecken vermietet worden sind. Entscheidend ist auch hier nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der vereinbarte Zweck.
Eine eindeutige Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietrecht ist für die Vertragsparteien sowohl vor als auch nach Vertragsschluss von besonderer Bedeutung. Insbesondere die abweichenden Kündigungsfristen und die weitaus größere Vertragsfreiheit in der Gewerberaummiete stellen vor allem für den Mieter ein rechtliches Risiko dar.
Auch ist den Vertragsparteien oft nicht bewusst, welche Rechte und Pflichten sie innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses haben. Neben der Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter, diesem die Mietsache zum Gebrauch zur Verfügung zu stellen, lässt die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchserhaltung der Mietsache oft Fragen aufkommen. Was umfasst diese Pflicht? Wie wird der Vermieter dieser gerecht ? Und was kann er auf den Mieter abwälzen, aber auch was muss der Vermieter dulden sind nur einige Eckpunkte.
Dem steht das Recht des Mieters zum vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache gegenüber, aber vor allem sein Recht zur Ausübung seiner Gewährleistungsrechte bei einem Mangel an der Mietsache. Vielen Mietern ist aufgrund der Komplexität dieses Themengebiets nicht bewusst welche Möglichkeiten ihm dort gegeben sind. Die Begriffe Mängelbeseitigung, Mietminderung und Schadensersatz stellen nur einen kleinen Teilbereich der Rechte des Mieters dar. Oft werden durch den Mieter aber auch die Gefahren verkannt, die ihm durch eine ungerechtfertigte Geltendmachung dieser Rechte drohen. Aufgrund dieser Chancen und Risiken sollte ein Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht herangezogen werden.
Haben Sie Fragen zu Ihrem Mietverhältnis? Gerne helfen wir Ihnen in diesen Fragestellungen weiter und bieten Ihnen eine kompetente Beratung. Rufen Sie uns an unter Tel: 0211 / 5858990 oder schreiben Sie an
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Gerne vereinbaren wir mit Ihnen auch ein persönliches Gespräch.
Schönheitsreparaturen / Renovierung
Der Begriff Schönheitsreparaturen oder Endrenovierungsklausel ist jedem Mieter ein Begriff und lässt sich in fast jedem Mietvertrag wiederfinden, da zumindest der Vermieter ein Interesse daran hat seine gesetzliche Pflicht zur Erhaltung der Mietsache auf dem Mieter abzuwälzen.
Die Frage, was unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fällt, ist noch gesetzlich gem. § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung und damit übereinstimmend mit dem § 7 des vom Bundesjustizministeriums herausgegebenen Mustermietvertrages definiert und damit überschaubar.
Dagegen wirft die Frage in welchen zeitlichen Abständen diese Schönheitsreparaturen durchzuführen sind ist nach ständiger Rechtsprechung in den letzten Jahren einem Wandel unterworfen und führt zu Unsicherheiten sowohl auf Seiten des Mieters als auch des Vermieters.
Auch ist aufgrund dieser reformierten Rechtsprechung oft nicht mehr klar, ob überhaupt der Vermieter trotz einer Klausel im Mietvertrag gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat.
Stellt sich bei einer Überprüfung einer solchen Klausel dessen Unwirksamkeit heraus, so kann der Mieter einen Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen abwehren.
Orientierte sich die Rechtsprechung früher an den „üblichen“, am seinerzeitigen Mustermietvertrag von 1976 vorgeschlagenen Renovierungsfristen und begannen diese Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen, hat der BGH in mehreren Urteilen nunmehr gerade diese Fristenklauseln beanstandet. Oft hängt es nur an kleinen Formulierungen, ob eine Klausel als wirksam oder unwirksam zu betrachten ist.
Da die Rechtsprechung zur Zeit einen fortwährenden Wandel durchläuft, beinhalten nicht nur Mietverträge älteren Datums unwirksame Klauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Gleichsam verhält es sich mit Regelungen zur Endrenovierung.
Gehen Sie sowohl als Vermieter, insbesondere bei der Erstellung von Mietverträgen, als auch als Mieter sicher und lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt oder Fachanwalts des Mietrechts beraten.
Haben Sie Fragen im Hinblick auf die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen oder einer Endrenovierung?
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