Borgelt & Partner Rechtsanwälte Düsseldorf - Anwalt Fachanwalt Rechtsanwalt - BGH: Kein Schadensersatzanspruch durch Nichtraucherschutzgesetz

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BGH: Kein Schadensersatzanspruch durch Nichtraucherschutzgesetz

Der XII. Zivilsenat des BGH hat enstchieden, dass das durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführte Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes führt.

Verwirkung von Nachzahlungsansprüchen bei Betriebskostenabrechnung

Rechnet der Vermieter zwar über die Betriebskosten ab, verzichtet dieser aber über einen Zeitraum von mehreren Jahren auf eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter auch in Zukunft keine Nachforderungen ihm gegenüber geltend macht.

BGH: Zulässigkeit der Klage auf zukünftige Leistung

Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gem. § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen (BGH, Urt. v. 4.5.2011 - VIII ZR 146/10).

BGH: Rechtsgrundlos durchgeführte Schönheitsreparaturen unterliegen der kurzen Verjährung

Ansprüche eines Mieters wegen Schönheitsreparaturenm, die dieser während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme vorgenommen hat, dazu vertraglich verpflichtet zu sein, verjähren gem. § 548 Abs. 2 BGB binnensechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Wohnflächenabweichung gilt auch für Mieterhöhung / Betriebskostenabrechnung

Das AG Hamburg führt die Rechtsprechung des BGH zur Berücksichtigung der in einem Mietvertrag angegebenen Wohnfläche im Hinblick auf eine tatsächliche Abweichung auch in Zusammenhang von Mieterhöhungsverlangen und Nebenkostenabrechnungen weiter fort.

BGH: Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs für Kommanditisten

In einer neuen Entscheidung im Gewerberaummietrecht hat der BGH nun entschieden, dass eine Personenhandelsgesellschaft - anderes als bei einer GbR - ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen kann.

BGH: Aus für "Weiß - Klauseln" am Mietende - Maßstab "dezent"

Der BGH hält Formularklausel für Schönheitsreparaturen, die dem Mieter Vorgaben im Hinblick auf die Farbauswahl macht für unwirksam.

Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht

Vertragsklauseln, die dem Mieter vorschreiben, wie die Ausführung der Reparaturen vorzunehmen ist, können auch in Gewerbemietverträgen unwirksam sein.

BGH: Kein Schadensersatzanspruch durch Nichtraucherschutzgesetz

Die mit dem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung beruhe nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache, sondern beziehe sich auf diei Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächters.

Die Folgen eines gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten fielen daher allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters. Ferner hat der Senat enstchieden, dass der Verpächter einer Gaststätte nicht verpflichtet ist, auf Verlangen des Pächters ducrh bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlichen zuläsigen Raucherbereich einrichten kann. Denn auch eine solche Verpflichtung würde einen Mangel der Pachtsache voraussetzen, der im entschiedenen Fall nicht gegeben sei.

BGH Urt. v. 13.7.2011 - XII ZR 189/09

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Mietrecht

Das Mietrecht bietet sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich häufig Anlass zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Ob es um das Recht der Vertragskündigung, das Recht der Mieterhöhung oder um den Bereich der Gewährleistung geht: Streitigkeiten zwischen den Mietparteien landen häufig vor Gericht. Um dies zu vermeiden, bieten wir unseren Mandanten fundierte Beratungs- und Gestaltungstätigkeit an, die bereits dann ihre Wirkung zeigt, wenn die Parteien eines Mietvertrages noch gar nicht daran denken, dass sie sich jemals miteinander vor Gericht streiten könnten.

Gerne vertreten wir Sie zur Durchsetzung oder Verteidigung von mietrechtlichen Ansprüchen.

Mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht betreuen

Rechtsanwalt Hakan Cetin und

Rechtsanwältin Sandra Peters

Mandate in der Beratung streitigen Auseinandersetzung bei Fragen des Mietrechts.

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Die Überprüfung und Gestaltung von Mietverträgen im Bereich des Wohnraummietrechts sowie des gewerblichen Mietrechts unter Berücksichtigung der individuellen Interessen und Ziele unserer Mandanten ist dabei nur einer unserer Tätigkeitsbereiche. Eine vernünftige Vertragsgestaltung hilft, so manche gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Aber auch im Bereich der außergerichtlichen und gerichtlichen Auseinandersetzung im Zusammenhang mit Mietverträgen aller Art sind wir gern Ihr Ansprechpartner. Zu unseren Mandanten gehören Mieter, Pächter, Vermieter, Verwalter, Makler sowie Wohnungs- und Immobilieneigentümer.

Borgelt & Partner unterstüzen Sie gern bei Fragen des Mietrechts. Insbesondere bieten wir Hilfestellung bei folgenden Problemfeldern:

Weitere Themengebiete sind:

• Recht der Wohnraummietverhältnisse
• Recht der Gewerberaummietverhältnisse
• Wohnungseigentumsrecht
• Maklerrecht
• Immobilienrecht
• Vertragsgestaltung
• Prüfung und Gestaltung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen
• Kündigungen
• Forderungsmanagement und Zwangsvollstreckung

Mietverhältnis

Das Mietverhältnis beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrages und endet mit dem Ablauf der Zeit für das es eingegangen ist oder im Falle einer Kündigung mit dem Ablauf der Kündigungsfrist.

Rechtliche Relevanz und die damit einhergehenden Problematiken finden sich vor allem in den Mietverhältnissen über Wohnraum oder Geschäftsraummieten wieder.

Unter Wohnraummietrecht sind Mietverhältnisse über Wohnraum nach der Einstufung des Bürgerlichen Gesetzbuches solche Mietverhältnisse über Räume, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Zum Wohnen gehört zum Beispiel die Führung eines Haushalts, Einnahmen von Mahlzeiten, das Waschen der Wäsche, die Vornahme gesellschaftlicher Kontakte, das Schlafen, sowie die Ausübung beruflicher Tätigkeiten ohne Außenwirkung.

Geschäftsräume hingegen sind alle Räume, die zu anderen Zwecken als Wohnzwecken vermietet worden sind. Entscheidend ist auch hier nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der vereinbarte Zweck.

Eine eindeutige Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietrecht ist für die Vertragsparteien sowohl vor als auch nach Vertragsschluss von besonderer Bedeutung. Insbesondere die abweichenden Kündigungsfristen und die weitaus größere Vertragsfreiheit in der Gewerberaummiete stellen vor allem für den Mieter ein rechtliches Risiko dar.

Auch ist den Vertragsparteien oft nicht bewusst, welche Rechte und Pflichten sie innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses haben. Neben der Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter, diesem die Mietsache zum Gebrauch zur Verfügung zu stellen, lässt die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchserhaltung der Mietsache oft Fragen aufkommen. Was umfasst diese Pflicht? Wie wird der Vermieter dieser gerecht ? Und was kann er auf den Mieter abwälzen, aber auch was muss der Vermieter dulden sind nur einige Eckpunkte.

Dem steht das Recht des Mieters zum vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache gegenüber, aber vor allem sein Recht zur Ausübung seiner Gewährleistungsrechte bei einem Mangel an der Mietsache. Vielen Mietern ist aufgrund der Komplexität dieses Themengebiets nicht bewusst welche Möglichkeiten ihm dort gegeben sind. Die Begriffe Mängelbeseitigung, Mietminderung und Schadensersatz stellen nur einen kleinen Teilbereich der Rechte des Mieters dar. Oft werden durch den Mieter aber auch die Gefahren verkannt, die ihm durch eine ungerechtfertigte Geltendmachung dieser Rechte drohen. Aufgrund dieser Chancen und Risiken sollte ein Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht herangezogen werden.

Haben Sie Fragen zu Ihrem Mietverhältnis? Gerne helfen wir Ihnen in diesen Fragestellungen weiter und bieten Ihnen eine kompetente Beratung. Rufen Sie uns an unter Tel: 0211 / 5858990 oder schreiben Sie an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! .

Gerne vereinbaren wir mit Ihnen auch ein persönliches Gespräch.

Kündigung des Mietvertrags

Die Kündigung des Mietvertrags stellt für die Vertragsparteien eines Mietvertrages die Möglichkeit dar, dass Mietverhältnis auch einseitig zu beenden.

Bei der Erklärung einer Kündigung sowohl durch den Vermieter als auch durch den Mieter sind die unterschiedlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Kündigung zu beachten. Grundlegend zu unterscheiden ist dabei die ordentliche von der außerordentlichen Kündigung. Insbesondere an die außerordentliche Kündigung werden vom Gesetzgeber hohe Anforderungen gestellt, die durch den Aussprechenden leicht verkannt werden.

Aber auch die ordentliche Kündigung ist zumindest für den Vermieter an das Vorliegen gesetzlicher Voraussetzungen geknüpft. So muss nach dem Wortlaut des Gesetzes auf Seiten des Vermieters ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegen. Wann und ob ein solches Interesse vorliegt hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und sollte vor Ausspruch einer Kündigung eingehend geprüft werden.

Eindeutigere Anhaltspunkte und vermehrte Rechtsprechung findet man dagegen bei Vorliegen von den Gründen im Hinblick auf Eigenbedarf oder einer schuldhaften nicht unerheblichen vertraglichen Pflichtverletzung auf Seiten des Mieters.

Ist ein vermeintlicher Kündigungsgrund gegeben sind die Vertragsparteien an die Einhaltung unterschiedlichster Fristen gebunden, welche sowohl vertraglichen als auch gesetzlichen Ursprungs sein können. Vom Ablauf der Fristen ist die Geltendmachung weiterer Rechte wie einer Räumungsklage oder von Schadensersatzansprüchen abhängig.

Um die Risiken einer unwirksamen Kündigung zu vermeiden und die Geltendmachung Ihrer Rechte zu gewährleisten ist die Einbeziehung eines Rechtsanwalts oder Fachanwalts für Mietrecht ratsam.

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Schönheitsreparaturen / Renovierung

Der Begriff Schönheitsreparaturen oder Endrenovierungsklausel ist jedem Mieter ein Begriff und lässt sich in fast jedem Mietvertrag wiederfinden, da zumindest der Vermieter ein Interesse daran hat seine gesetzliche Pflicht zur Erhaltung der Mietsache auf dem Mieter abzuwälzen.

Die Frage, was unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fällt, ist noch gesetzlich gem. § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung und damit übereinstimmend mit dem § 7 des vom Bundesjustizministeriums herausgegebenen Mustermietvertrages definiert und damit überschaubar.

Dagegen wirft die Frage in welchen zeitlichen Abständen diese Schönheitsreparaturen durchzuführen sind ist nach ständiger Rechtsprechung in den letzten Jahren einem Wandel unterworfen und führt zu Unsicherheiten sowohl auf Seiten des Mieters als auch des Vermieters.

Auch ist aufgrund dieser reformierten Rechtsprechung oft nicht mehr klar, ob überhaupt der Vermieter trotz einer Klausel im Mietvertrag gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat.

Stellt sich bei einer Überprüfung einer solchen Klausel dessen Unwirksamkeit heraus, so kann der Mieter einen Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen abwehren.

Orientierte sich die Rechtsprechung früher an den „üblichen“, am seinerzeitigen Mustermietvertrag von 1976 vorgeschlagenen Renovierungsfristen und begannen diese Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen, hat der BGH in mehreren Urteilen nunmehr gerade diese Fristenklauseln beanstandet. Oft hängt es nur an kleinen Formulierungen, ob eine Klausel als wirksam oder unwirksam zu betrachten ist.

Da die Rechtsprechung zur Zeit einen fortwährenden Wandel durchläuft, beinhalten nicht nur Mietverträge älteren Datums unwirksame Klauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Gleichsam verhält es sich mit Regelungen zur Endrenovierung.

Gehen Sie sowohl als Vermieter, insbesondere bei der Erstellung von Mietverträgen, als auch als Mieter sicher und lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt oder Fachanwalts des Mietrechts beraten.

Haben Sie Fragen im Hinblick auf die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen oder einer Endrenovierung?

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Mietminderung / Schadenersatz

Im Rahmen des Mietverhältnisses, ist der Vermieter nicht nur verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt im vertraglich geschuldeten Zustand zu überlassen, sondern während der gesamten Mietzeit in diesem vertragsgemäßem Zustand zu erhalten.

Während dieser Zeit kommen bei einem Mangel des Mietobjekts die unterschiedlichsten Gewährleistungsansprüche auf Seiten des Mieters zum Tragen. Dabei stellen die Minderung des Mietzinses gem. § 536 BGB und der Schadensersatz gem. § 536 a BGB die bekanntesten und relevantesten Rechte des Mieters dar.

Ist die Mietsache mangelhaft, so mindert sich der Mietzins entsprechend der Gebrauchsbeeinträchtigung Kraft Gesetz. An dieser Stelle werden die Mieter vor die Frage gestellt, in welcher Höhe eine Minderung gerechtfertigt ist.

Aufgrund der unterschiedlichsten Rechtsprechungen und dem weitläufigen Ermessen auf Seiten der Richter ist dies ein schwieriges Unterfangen. Die Gefahren bei einer nicht angemessenen Minderungshöhe werden von den Mietern oft unterschätzt. So ist vor allem die Gefahr einer außerordentlichen Kündigung zu unterbinden, wenn die Minderungshöhe einen nicht unerheblichen Teil des Mietzinses ausmacht.

Auch werden die unterschiedlichen Mängel oft aufgrund der Unerfahrenheit und der persönlichen Betroffenheit des Mieters zu hoch eingeschätzt und der Mietzins in dieser Höhe gemindert. Eine gerichtliche Überprüfung überrascht dann mit dem Risiko einer unerwarteten zusätzlichen Kostentragung.

Ist ein Mindergrund gegeben, so wurde die zuviel bezahlte Miete ohne rechtlichen Grund an den Vermieter bezahlt und kann von diesem zurückverlangt werden.
Ein weiteres Recht des Mieters bei einem Mangel der Mietsache stellt der Schadensersatzanspruch dar. Ein solches Recht kann immer dann von dem Mieter geltend gemacht werden, wenn ein Mangel besteht, den der Vermieter zu vertreten hat oder der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gerät. Wann ein Verschulden des Vermieters gegeben ist und wann sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet, muss sorgfältig geprüft werden.

Um die gegebene Gradwanderung und die Risiken für den Mieter darzulegen und einzuschätzen, aber auch im Hinblick auf die Abwehr solcher Ansprüche ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts oder Fachanwalts für Mietrecht anzuraten.

Haben Sie Fragen zu den Themen Minderung oder Schadensersatzansprüche?

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Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnungen sind für den Vermieter schwierig und häufig klärungsbedürftig und Anlaß von Streitigkeiten. Sind alle Nebenkosten enthalten? Ist die Abrechnungsverordnung richtig angewandt? Wurde der richtige Abrechnungsschlüssel gewählt? Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts kann dabei helfen, Fehler zu vermeiden.

Mietvertrag

Mietverträge müssen nicht nur im standatisierten Format vorliegen, wie sie in jedem Schreibwarenladen zu bekommen sind. Eine Anpassung auf die individuellen Gegebenheiten ist oft von Vorteil. Der individuell erstellte Mietvertrag eröffnet die Möglichkeit die Interessenlage sowohl des Mieters als auch des Vermieters gleichermaßen zu erfassen.

Insbesondere kann hier die Chance ergriffen werden, in den Mietvertrag die aktuell höchstrichterliche Rechtsprechung einzubeziehen oder einzelne Klauseln zu ergänzen oder abzuändern. Nicht alle Klauseln in Standartmietverträgen halten einer rechtlichen Überprüfung stand und bieten schon mit Abschluß des Mietvertrages einen Grund zu Streitigkeiten, die nicht selten in einer gerichtlichen Auseinandersetzung enden.

Aufgrund dieser Chancen und Risiken sollte ein Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht herangezogen werden.

Benötigen Sie Hilfe bei der Erstellung oder Überprüfung von Mietverträgen? Gerne beraten wir Sie in Ihren Fragestellungen oder erstellen für Sie den auf Ihre Interessen abgestimmten Mietvertrag.

Gerne vereinbaren wir mit Ihnen auch ein persönliches Gespräch.

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